HNDR-2024-01006

清政办发[2024]12号

衡南县人民政府办公室

关于印发《衡南县化解城镇规划区内不动产登记

遗留问题的实施意见》的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，县直相关单位：

《衡南县化解城镇规划区内不动产登记遗留问题的实施意见》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

衡南县人民政府办公室

2024年8月9日

衡南县化解城镇规划区内不动产登记

遗留问题的实施意见

为进一步解决衡南县城镇国有土地上不动产登记遗留问题，践行习近平总书记“以人民为中心”的发展理念，切实维护群众合法权益，促进社会和谐稳定，根据自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、湖南省自然资源厅《关于在不动产登记领域开展“我为群众办实事”实践活动的通知》（湘自资办发〔2021〕71号），衡阳市自建房安全专项整治工作领导小组办公室关于印发《衡阳市经营性自建房安全专项整治工作方案（暂行）》的通知。参照兄弟县市的作法，结合我县实际，特制定本实施意见。

一、基本原则

（一）尊重历史，实事求是。充分考虑遗留问题产生的历史原因，结合实际情况，切实维护好当事人的合法权益。对于政策不完善、监管不到位、开发建设单位违规等非群众自身原因造成的问题, 以维护人民群众合法权益为出发点和落脚点,以是否符合当时政策为基本准则,按照“法不溯及既往”原则,客观公正地进行处置。处理历史遗留问题所适用的政策法规、税费征缴等，参照当年建筑物建成或转让时施行的政策标准执行。

（二）依法依规，强化担当。推动构建政府主导、部门联动工作机制,加大处理力度,统筹谋划,精准施策。解决问题的同时,要坚守法律底线,既要解决群众的实际问题,又要处理违法行为,维护社会公平正义。勇于担当的单位和个人在处理遗留问题时存在工作瑕疵，要充分考虑遗留问题的特殊性，尊重处理结果，容缺免责，为担当者担当。

（三）优化程序，快结快办。针对不同时期、不同类型的历史遗留问题,要分别制定处理方法。解决问题时,既要合理补办相关手续,也要进一步优化程序,精简材料,从速办理,确保工作取得实效。以“优化审批流程、提高审批效率”为原则，在严格审核权利人登记材料的基础上，在不违背法定流程、不减少法定环节的前提下，精减合并内部流转程序，提高行政效能，成熟一批解决一批。

（四）分类施策，标本兼治。结合不动产登记办证遗留问题的实际情况和难易程度，分类分步处理，采取针对措施，做到“一案一策”。在处理遗留问题时，既要解决存量，又要管控增量。追根溯源、建章立制，全面加强在建新项目监管，坚决遏制新的问题产生，形成长效机制。

二、范围和条件

在全县城镇规划区内（含衡南高新区，下同）国有建设用地上，2019年12月31日前建成并实际使用的；涉公资产在2022年12月31日前建成并实际使用的；经全国二次土地调查图斑成果为建设用地、符合衡南县城镇规划《2009-2030》规划的自建房或联建房。以上房屋未被纳入征收范围，不属于依法拆除对象；房屋质量、消防符合要求、无权属争议的。

国有土地上己出售的商业、办公、工业等房屋，涉及历史遗留问题的，参照本实施意见执行。

三、分类处理意见

（一）原纳入“两违两遗”范畴项目的办证问题

已按照原“两违两遗”处理方式走完所有程序的项目且已经受理并办理了部分“两证”(国土使用证、用地规划许可证)的项目，不动产登记机构按原已办理的程序，复印原资料（加盖公章）作为收件资料继续办理；按照“两违两遗”处理未走完程序的项目，按照本实施意见程序办理。

（二）房屋用途和土地用途不一致的问题

对历史原因造成的房屋所有权证和土地用途不一致的，当事人申请不动产登记的，继续分别按照记载的房屋、土地用途进行登记。

（三）关于未通过竣工验收备案的问题

1.私房在3层(含3层)以下和建筑面积在300平方米以内的，凭合法土地来源资料和符合空间规划的审核意见和交费证明，直接办理房地一体的不动产登记。

2.建筑物已经报建受监且施工技术档案资料齐全的，按正常程序在质监站办理质量监督报告，以质量监督报告作为质量合格依据。对于建设项目因施工技术资料缺失、相关参建主体缺失或不配合等原因难以实现竣工验收的，可由建设单位或申请主体委托鉴定机构对房屋基础、主体等建筑质量进行检测鉴定，检测发现问题的由建设单位或申请主体组织有资质单位进行加固整改，处理至满足建设项目结构质量安全、鉴定检测、建筑结构、安全加固过程应由衡南县工程质量安全监督站进行监督。检测鉴定合格的，由住建部门复核备案后，依照合格鉴定报告作为房屋质量合格的依据。

3.建筑物设计资料齐全且完成消防设计审查的，由建设单位按照审核通过的图纸完成消防工程，建设单位按照正常程序办理消防验收以及备案手续。设计审查未实施或施工图纸技术资料缺失的，由建设单位委托设计公司进行补充设计，并由建设单位委托第三方技术咨询公司对设计成果咨询出具咨询报告（应按照现行规范标准，最低不得低于当时建成的规范标准）。建设单位组织按图施工完成并经消防检测合格报住建部门检查，住建部门检查合格后出具消防基本合格意见。

（四）超占用地面积项目的问题

超占的用地面积符合城镇规划，由自然资源部门处理，按照申请登记时的基准地价补缴土地出让金后，按实际用地面积办理不动产登记。个人建房单户红线范围内的实际用地面积和用地审批面积误差在3㎡之内的可以直接登记，超过3㎡不超过100㎡的，经调查权属无争议的，补缴相关税费后进行登记；超过100㎡的，由自然资源部门核实并按程序报批。开发项目超占用地面积在3㎡之内的可以直接登记；超过3 ㎡不超过500 ㎡的，经调查权属无争议，补缴相关税费并签订出让合同后进行登记；超过500 ㎡的由自然资源部门核实并行政处罚后，按程序报批。

（五）关于超容积率的遗留问题

1.超容积率的房地产项目，经行政处罚后补缴出让价款标准：2010年12月31日以前出让的，按照原出让取得土地价标准计算补缴价款；2011年1月1日至2016年12月31日出让的，按照2010年版基准地价计算补缴价款；2017年1月1日以后出让的，按照申请时间，以现行土地评估价计算收缴价款。

2.原县城乡规划局没有出具《规划条件通知书》，《国有土地使用权出让合同》中没有明确容积率或容积率基数低于2.0的房地产开发项目，容积率按照小于或等于2.0处理；有《规划条件通知书》，但容积率指标较低的，且在2012年前经原县城乡规划局调整容积率的项目，以调整后的容积率指标为基数计算超容积率土地价款。

3.总建筑面积1000平方米以下的，实际建筑面积和规划审批面积误差在±5%范围内的，可以直接登记；建筑面积1000-5000平方米以内的开发项目，实际建筑面积和规划审批面积误差在±3%范围内的，可以直接登记；建筑面积5000-10000平方米以内的开发项目，实际建筑面积和规划审批面积误差在±2%范围内的，可以直接登记；总建筑面积10000平方米以上的，实际建筑面积和规划审批面积误差在±1%范围内的（最大误差不能超过500平方米），可以直接登记。

4.乡镇（街道）规划区内自建自住的房屋（7层以下，含7层），不计容办理。超过7层的建筑面积需补缴超容积率土地出让价款。

（六）房改房、经济适用房、集资房的办证问题

1.房改房、经济适用房、集资房建设时原单位已办理土地使用证，土地类型为出让，且经住建部门批复土地分摊给住户的，可按建筑占地面积(建筑物垂直投影面积)分摊土地到户，按原土地使用总证确定的土地性质和土地用途直接办理不动产登记。土地类型为划拨，权利人已办理房屋产权登记，按国有划拨土地和原登记用途予以登记。

2.房改房、经济适用房、集资建房时没有办理土地使用证，土地权属无争议的，由用地单位提供相关资料，先将土地确权给原单位；如原单位不存在，应确权给撤并后的单位，再按县人民政府或上级职能部门批复文件及上述规定办理不动产登记。

3.房改房、经济适用房、集资房符合上市交易条件的，必须办理土地出让手续后再予以不动产登记。

（七）已办理房屋所有权证，但未办理土地使用权证的问题

1.已办理房屋所有权证，土地使用权总证遗失的，档案资料齐全、发证台账完整的，经权利人申请，先作遗失补办公告后，再按相关程序办理不动产登记。

2.已办理房屋所有权证，且房屋占用土地的宗地权属界线清晰，土地使用权总证来源无法提供，需办理分摊土地登记的，经地籍调查并公告，权属无争议的，无抵押无查封，由权利人申请，由县自然资源部门核实土地来源合法性质，再按相关程序办理不动产登记。

（八）对合法宗地上建造的房屋，已多次转让，土地未同步转让的问题

自然资源部门核定房地权属来源等有关资料后，房屋权属关系变动清晰且无争议的，无抵押无查封，由原土地权利人申请依法公告并注销原国有土地使用证，按现有房屋权利人办理房地一体不动产登记，土地性质为划拨的，办理转让手续须按规定补缴土地出让金后才能办理不动产登记。

（九）关于开发建设主体缺失或不再具备相应资格申请的问题

开发企业注(吊)销、破产、法人代表失联、执照或相关资质过期，以及企业改制等原因，导致开发主体灭失，无法继续行使权利、履行义务的，根据不同情形确定申请主体或处理办法。

1.对于项目有承继单位、其他合格方或归属主管部门(限于房改房、集资房、经济适用住房)的，公告无异议的，可由其代为申请办理不动产首次登记。

2.对于项目无承继单位、其他合作方或归属主管部门的，由不动产所在地乡镇、街道、居委会、社区、业主委员会、业主代表等，公告无异议的，可由其代为申请办理首次登记。

（十）关于历史用地(用房)的不动产登记问题

1.已办好房产证要求换发不动产登记证书的，可不考虑土地来源。用地户能够提供土地出让金收款票据，且调查土地权属无争议的，通过线下补签《国有建设用地使用权出让合同》，按出让合同办理房地一体不动产登记；用地户无法提供土地出让金收款票据，由本人提出申请，经权属调查无纠纷，按国有划拨用地直接换发不动产登记证书。

2.既无国土手续又无房产手续的不动产登记。

①用地户能够提供土地出让金收款票据的，经调查用地权属无争议的，凭出让金收款票据补签《国有建设用地使用权出让合同》，按本实施意见补办相关手续后办理不动产登记。

②用地户无法提供土地出让金收款票据，符合下列情形的无需考虑土地来源：土地符合“三区三线”及空间规划要求，经公示土地权属无争议，经行政处罚，报县政府批准按划拨用地认定，待补缴土地出让金后，通过线下补签《国有建设用地使用权出让合同》等相关手续后办理不动产登记。

（十一）关于已销售住房的土地使用权、在建工程被开发企业抵押或被司法查封的问题

建立部门协同和沟通机制,积极协调开发企业、金融机构和人民法院,通过还款、协商、追缴、置换等方式处理债务纠纷问题，及时解除抵押和查封。债务追缴解押和解除查封可采用行政追缴、司法追缴平行进行。

1.对于开发企业在项目的建设用地使用权、在建工程未解除抵押而对外违规销售的，必须限期还款释放抵押物。抵押物难以释放的，县政府组织相关部门和抵押人协商，明确置换抵押物和依法回收抵押贷款的方案后办理登记。

2.对于开发企业因债务等原因不动产被法院查封的,必须限期清偿债务解除查封。对于开发企业因债务纠纷涉及不动产诉讼的，必须依法加快司法审判。查封难以解除的，由县政府组织相关部门与法院和债权人协商，明确置换查封标的和依法追债的方式，解封后办理登记。

（十二）土地出让年限或用途不一致的问题

同一项目不同宗地的出让或使用年限不一致的，以项目中出让或使用年限最长的宗地为标准，按项目登记时的标准补交土地价款后统一出让年限：或由权利人书面承诺，按出让或使用年限最短的宗地为标准统一项目用地出让年限。

同一项目不同宗地的出让用途不一致的，对于符合规划的，按实际用途依法补办出让审批手续，办理不动产登记。

（十三）关于土地合宗、分宗问题

同一开发主体因依法分期或分宗取得土地使用权，跨宗地建设需要合并宗地的，由开发主体提出合并宗地申请，报县自然资源局进行审批。需合并的宗地权利类型、权利性质、用途及土地使用期限一致的，重新出具《用地规划许可证》，作为不动产登记资料。并按本意见第十二条办理。

多主体联建、产权清晰的城镇建设项目（含划拨土地），经开发单位共同申请并提出分割、分摊方案，报县自然资源局进行审批，重新出具《用地规划许可证》作为不动产登记资料。

（十四）关于地下车库停车位办证的问题

1.地下建筑物是指利用国有建设用地地表使用权规划设计建筑标高±0以下空间，依法批准建设的永久性建筑物(结构层高在2.2米，包括结建地下建筑物2.2米及以上)和单建地下建筑物。结建地下建筑物共享地表使用权，土地性质、用途，年限与地表使用权一致，不记载分摊土地面积。单建地下建筑物占用空间按建设用地使用权(地下)处理、登记。

2.合法建设的地下建筑物所有权及建设用地使用权属于建设单位，结建地下建筑物可与地表上的建筑物一体申请首次登记，也可单独申请首次登记，依法出售、赠与的，不动产权利随之转移。

3.不动产统一登记前已办理了地下建筑物所有权初始登记、转移登记及国有建设用地使用权初始登记、转移登记的，登记结果继续有效，直接换发地下建筑物不动产证书。

4.对于土地出让合同未明确约定地下空间使用条件而经取得土地时的规划批准建设的地下空间，不再要求建设单位补签地下空间使用合同，不再要求补交地下空间土地出让金，直接办理地下建筑物不动产首次登记、转移登记。

5.属于人防工程的地下建筑物，不动产权按照“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”原则确认给建设单位。已经依法对外销售的，可以办理不动产转移登记，同时在登记簿和证书上注明“人防工程，战时无条件服从政府调用”字样。原已经登记的不再复查是否属于人防工程，直接换发不动产证书。

6.经规划批准的开发项目地下建筑物需对外出售的，应该向县住建部门申请办理商品房预售许可手续。

7.申请地下建筑物不动产首次登记的，除一般首次登记需要的材料外，建设单位还须提供下列材料：

①地下建筑物作为人防工程报建的，需提供人防工程规划资料（含图件）及人防主管部门参与的综合竣工验收资料（含图件）；未作为人防工程报建的，需提交人防工程异地建设审批书及异地建设费缴纳凭据；

②属于消防单独验收的，需提供地下空间消防验收合格证明材料；

③地下建（构）筑物不动产权籍调查成果（含一体化测绘报告）。

8.结建地下建筑物及建设用地使用权登记的权籍调查，按以下情况处理：

①建设用地使用权已经确权登记的，原则上继续沿用原权籍调查成果，不再调整宗地范围；未确权登记的，按照土地出让合同或者划拨决定书中载明的范围，结合地表实际使用情况确定宗地范围。

②地下建筑物的权属范围，按照竣工规划验收文件载明的地下空间设施外围所及的范围确定。地下建筑物按照经规划主管部门审核确认的基本单元予以登记，规划主管部门未确认的，在建设单位不能私自封闭的基础上按现状登记。基本单元可以是权属界线封闭的地下空间，也可以是层、套、间等有固定界限的部分。

③地下建筑物可以与地面建筑物共同组成一个自然幢或逻辑幢；分期开发验收的地下建筑物，可以合理划分自然幢，也可以划分逻辑幢。

四、执行标准

（一）土地价款征收标准按建筑物建成时基准地价收取。

（二）遗留问题项目税务征收标准。

计税价格按纳税人房屋成交时期，真实成交价格计税。纳税人申报的计税价格明显偏低或资料缺乏，根据《中华人民共和国税收征收管理》相关规定，参照当地同类同行业经营价格合理核定计税价格。若纳税双方对计税方式有争议的，按第三方中介机构评估价格计税。

（三）房屋报建费征收标准。

2012年12月31日前建成并实际使用的，按原衡南县人民政府[2012]15号县长办公会议纪要有关标准执行；2013年1月1日至2019年12月31日（涉公资产2022年12月31日）前建成并实际使用的，按当年建筑物建成或转让时施行的政策标准执行。所有规费统一汇缴到县政务大厅非税收费窗口。

（四）衡南县规划区范围内各类违法违章建筑处罚标准。

五、绩效考核

城镇规划区内不动产登记遗留问题办证按项目所交税费，县财政实得部分20%奖励给所在地乡镇（街道）。县财政再提取实得部分10%作为税收完成贡献奖，根据年度考核结果，给予工作推进有力、业绩突出、税费入库比较好的县直机关单位和乡镇（街道）予以奖励。

六、其他事项

本实施意见自发布之日生效，清政办发〔2022〕10号文件同时废止。本文件发布之前县内出台的相关文件与本实施意见不一致的，以本实施意见为准。对本《实施意见》不能涵盖、相关法规不明确的遗留房地产问题，由县政府召集相关职能部门另行会商，妥善解决。本文件发布之后，如上级出台的相关规定与本实施意见不一致的，以上级最新规定为准。